Umbau/Ersatz von vierzig Küchen: Ausführungsbericht

Ursprünglich war die PL der Meinung, dass unser Küchenprojekt im sogen. Schnellverfahren bei der Hochbauabteilung behandelt wird, da es sich bei unserem Bauvorhaben im Wesentlichen nur um einen Ersatz 1:1 handelte. Weit gefehlt…! Nebst den üblichen Planunterlagen (Grundrisse, Seitenansichten, detaillierter Baubeschrieb mit Angabe aller Geräte) mussten dem Amt für Natur und Umwelt eine Entsorgungserklärung für Bauabfälle,  diverse Listen für einen Gebäudecheck (Asbestverdacht für Produkte aus Faserzement, weitere asbestverdächtige Materialien wie z. B Parkettkleber, Plättlikleber, Verputz Abrieb, abgehängte Decken, Bitumenanstriche, Isolation und Brandschutz usw.) in schriftlicher bzw. elektronischer Form abgegeben werden. Zusätzlich wurden in unserem Auftrag Asbestproben an Wandplättli und Bodenbelägen in den Küchen Ti75–85 von der Churer Firma Kuster+Partner AG ausgeführt und zur Analyse an die Firma Analysis Lab SA in 5202 Biel/Bienne geschickt. Zum Glück waren alle Proben negativ und wir konnten davon ausgehen, dass in unseren Küchen keine asbesthaltigen Bauteile vorhanden sind.

Damit glaubten wir nun endlich alle Hürden für die Erlangung der Baubewilligung übersprungen zu haben. Weit gefehlt – es musste noch ein detailliertes Verkehrskonzept für alle am Bau beteiligten Unternehmer erstellt werden. (Hin- und Wegfahrten der Camions mit Materialanlieferungen, Parkplätze für Baustellenfahrzeuge auf unserem Grundstück usw.) Auch diese Auflagen konnten wir mit div. Provisorien erfüllen.

Am 17.11.2022 erhielten wir endlich den positiven Baubescheid mit der Zusicherung für einen uneingeschränkten Zugang und eine uneingeschränkte Zufahrt für die Mieter an der Tittwiesenstrasse 75–85 und zu ihren Garagen und Parkplätzen. Ebenfalls für die Bauleute mit ihren Materialanlieferungen ab der Tittwiesenstrasse zu allen Liegenschaften und zu den provisorisch erstellten Parkplätzen auf unserem Grundstück.

Kurz vor Baubeginn informierte uns die Stadtpolizei Chur, Abteilung Verkehr, über das grosse, im Frühjahr 2023 anstehende Strassenbauprojekt bei der unteren Tittwiesenstrasse. Damit wurde die uns im Baubescheid zugesicherte, uneingeschränkte Zufahrt zu unseren Liegenschaften nicht mehr in jedem Fall möglich.

Scheinbar sind die Beschlüsse der Baubehörden der Stadt Chur für das Tiefbauamt Chur nicht verbindlich. Unser getaktetes Bauprogramm für den Küchenumbau konnte nur realisiert werden, wenn der Zugang bzw. die Zufahrt zu unseren Liegenschaften während der ganzen Umbauzeit uneingeschränkt erfolgen kann.

Der vom Tiefbauamt beauftragte, private Bauleiter Reno Brot für das «Los Untere Tittwiesenstrasse» war nicht in der Lage, uns ein verbindliches und durchführbares Angebot betr. Zugang bzw. Zufahrt anzubieten. Das Problem konnten wir erst mit einer weiteren Besprechung im Beisein von Frau Iris Florin, Stv.-Leiterin Tiefbauamt Chur lösen, indem wir eine Notstrasse ab Heidiweg zu unserem Grundstück Tittwiesenstrasse 81 bauten. Das Tiefbauamt beteiligte sich je zur Hälfte an den Baukosten. Zum Glück pflegen wir seit Jahren mit den Anwohnern und Verwaltungen am Heidiweg ein gutes Einvernehmen. Sie haben uns problemlos die Erstellung der Notpiste sowie die Benutzung des Privatweges (Heidiweg) erlaubt mit der Auflage, allfällige, von uns verursachte Strassenschäden, auf unsere Kosten zu beheben.

Dank dem umsichtigen Polier der Firma Walo-Bertschinger, Marcel Sablonier, konnte die Auflage einer uneingeschränkten Zufahrt zu unseren Liegenschaften praktisch zu jeder Zeit auch vom Tiefbauamt erfüllt werden. Herzlichen Dank an Marcel.

Nachdem nun alles «in trockenen Tüchern» war, wurden am 29. November 2022 folgende Werkverträge mit ortsansässigen Betrieben abgeschlossen:

Dienstag, 21. Februar 2023 im Restaurant Lacuna Chur

Damit wir alle beim Start der ersten Bauetappe (6.3.–7.4.2023) auf dem gleichen «Nenner» waren, wurden die am Umbau beteiligten Unternehmer zum Kick-off (Anschub) ins Restaurant Lacuna Chur eingeladen. Die PL übergab den Teilnehmern ein Handbuch, als Ergänzung zu ihrem Werkvertrag, in dem alle relevanten Angaben (Ansprechpersonen, Mieterspiegel, Arbeitsabläufe, Zuständigkeiten und Termine) enthalten waren. Dieses Handbuch war für die Unternehmer und das Projektteam ein ständiger Begleiter bei allen Bauetappen.

Das vom PL erstellte Bauprogramm sah vor, dass pro Bauetappe acht Küchen (Umbauzeit ca. 27 Arbeitstage) gleichzeitig erneuert werden. Damit sich die verschiedenen Handwerker bei ihrem Einsatz im engen Treppenhaus nicht in die «Quere» kamen, wurden die Bauarbeiten auf zwei Liegenschaften aufgeteilt. Somit konnten alle fünf Bauetappen noch im 2023 realisiert werden.

für alle fünf Bauetappen; Umbauzeit pro Küche ca. 27. Arbeitstage

• Küchenanschlüsse trennen und verzapfen

• Ausschalten der Elektrogeräte
• Provisorische Verlegung des vorhandenen Kühlschrankes in ein Nebenzimmer oder auf den Balkon; Lampen in der Küche und im Korridor demontieren und eine Notbeleuchtung montieren
• Anschluss 2-Platten Rechaud (werden von der Bauherrschaft z.V. gestellt inkl. einer Mehrfachsteckdose)

• Baustelleninstallation
• Böden im Korridor mit Floorliner abdecken; Korridorboden (Parkett) muss vor Kratzer geschützt werden
• Demontage Einbauküchen inkl. Auflad, Abtransport und Deponie
• Abbruch Mauerwerk und Entsorgung Holzschrank im Korridor gem. Planbeilage; Vorhandener Sockel (altes Büffet) abspitzen
• Entstandene Öffnung beim Korridor zumauern und verputzen
• Keramikplatten bei der Küchenkombination entfernen und entsorgen
• die zwei Wasseranschlüsse (warm/kalt) seitlich der Arbeitsplatte sind als Sanitäranschlüsse ausser Betrieb und müssen abgetrennt und zugemauert werden.

• Einlegen der Elektrorohre und Installation der Elektroanschlüsse und Steckdosen gem. Elektroplan des Küchenlieferanten
• zusätzliche Steckdose beim Sitzbereich in der Küche.

• Elektroinstallationen leicht verputzen oder zumauern
• Neuer Abrieb (1 mm) in der Küche auf Wände inkl. anschleifen (ca. 20 m2) grundieren
• neuer Abrieb (1 mm) auf Küchendecke (ca. 8 m2) inkl. anschleifen und grundieren
• Rückwände beim Küchenmobiliar inkl. «Sideboard» verputzen und «glätten»

• Einbau neue Küchenkombination mit allen Geräten
• Sobald die Küchenfront und das Sideboard montiert sind, sind die definitiven Ausmasse der Arbeitsplatten zu bestimmen und die Erstellung in Auftrag zu geben. Das gleiche gilt für die Bestellung der WSP-Rückwände
• Lieferfrist 5 bzw. 6 Arbeitstage
• Küchentüre kürzen

• Malerarbeiten in der Küche und im Korridor inkl. Türen, Zargen und Wandschrank (nur Seite Korridor)

• Einbau Arbeitsplatte aus Granit und Einbau der WSP-Rückwand (ca. eine Woche später)

• Anschluss Sanitäranlagen
• Anschluss Elektrogeräte

• Abschluss Malerarbeiten
• Abdeckung Korridor entfernen und entsorgen

Hausvorstand Sca Carlo

• Diverses
• Ersatz Türklinke Küche
• div. Türpuffer anbringen
• Montage Lampen Korridor und Küche

• Baureinigung Korridor/Küche

• Entsorgung alter Kühlschrank (Provisorium während der Umbauzeit)

• Abnahme der neuen Anlage und Übergabe an Mieter/in

Arbeitszeiten der Unternehmer Mo–Fr: 07.30–11.45, 13.00–17.00 Uhr

• Der Zutritt zur Wohnung ist während diesen Zeiten uneingeschränkt möglich
• Parkplätze sind für Baustellenfahrzeuge beschränkt vorhanden
• Treppenlifte dürfen für den Transport von Mobiliar aus Sicherheitsgründen nicht benutzt werden! Für andere Baumaterialien darf der Lift nach vorheriger Absprache mit der Projektleitung beschränkt benutzt werden
• Während der ganzen Umbauzeit (6.3.–2.11.2023) steht für die Handwerker ein TOI-TOI-WC zur Verfügung

Kurz vor Baubeginn erhielten alle betreffenden Mieter/innen das nachfolgend aufgeführte Schreiben:

AUFTRAG
Gemäss der Bauetappe … wird Ihre Küche in der Zeit vom … umgebaut. Während dieser Zeit können Sie Ihre Küche nicht benutzen. Als Notküche wird der bisherige Kühlschrank sowie ein 2-Platten-Rechaud im verglasten Teil des Balkons oder nach Wunsch in einem Nebenzimmer in Ihrer Wohnung installiert. Bitte überlegen Sie sich, wo der Kühlschrank und das Rechaud von uns installiert werden soll. Für das 2-Platten-Rechaud benötigen Sie eine geeignete Abstellfläche (z. B. kleiner Tisch).

Sie werden eine komfortable und schöne Küche bekommen, auf die Sie sich schon heute freuen dürfen. Damit wir Ihnen einen geordneten Bauablauf garantieren können, bitten wir Sie, die nachfolgend aufgeführten Punkte (Auflagen) zu beachten:

Ihre Wohnung muss ab Montag bis Freitag 07.30–12.00 und 13.00–17.30 h für das Handwerkerpersonal uneingeschränkt zugänglich sein. Das gilt auch bei Abwesenheit des Mieters. Notfalls müsste die Bauherrschaft die Wohnung mit dem Generalpass öffnen. Die Räume mit Nasszellen (Küche, Bad, WC) dürfen nicht abgeschlossen sein. Hingegen können Sie das Wohnzimmer, Elternzimmer und die Kinderzimmer abschliessen.

1. Haustiere in Ihrer Wohnung
   Haustiere in Ihrer Wohnung müssen während der Umbauzeit im Wohnbereich (Wohnzimmer/Elternzimmer oder Kinderzimmer) «ausbruchsicher» gehalten werden. Sie dürfen den Ablauf der Bauarbeiten nicht behindern.
2. Welche Vorbereitungen muss die Mieterschaft bis zum Umbaubeginn selber machen?
   2.1 Korridor
   Alle beweglichen Gegenstände auf dem Parkettboden (z. B. Mobiliar) sind zu entfernen. Der Besenschrank muss für den Abbruch von persönlichen Gegenständen frei sein. Persönliche Gegenstände an der Decke und an den Wänden können belassen bleiben. In diesem Fall werden im Korridor von der Baureinigung nur der Parkettbelag und die Türen mit Rahmen (korridorseitig) gereinigt. Die Wände und Decke erhalten nur eine Baureinigung, wenn sie frei von privaten Gegenständen sind. Die Deckenleuchte (Lampe) kann belassen bleiben.
   2.2 Küche
   Sämtliches Inventar in den Küchenschränken muss ausgeräumt werden. Tische, Stühle, Bänke sind zu entfernen. Kaffeemaschine und weitere Geräte können in die «Notküche» verlegt werden.
   2.3 Kühlschrank
   Damit der Inhalt nicht verdirbt, ist der Kühlschrank erst kurz vor der Verlegung in die Notküche auszuräumen und am neuen Standort wieder sofort einzuräumen.
   2.4 Fenster
   Vorhänge beim Küchenfenster bitte abnehmen.
   2.5 Deckenleuchte (Lampe) in der Küche
   Sie wird vom Elektriker demontiert und es wird eine Notbeleuchtung installiert. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird die vorhandene Deckenleuchte von Carlo Caminada, Hausvorstand Sca, wieder angeschlossen.
   2.6 Mieterausbauten in der Küche
   Falls der Mieter eigene Installationen (z. B. Schränke, Gestelle mit Tablaren usw.) angebracht hat, sind diese vor Baubeginn von ihm zu entfernen.
   2.7 Zwischenreinigung Küche und Korridor während der Bauphase
   Die Mieterschaft wird gebeten, täglich eine Zwischenreinigung in der Küche (soweit möglich) und im Korridor ohne besondere Entschädigung durch die Verwaltung auszuführen. Besten Dank.
   2.8 Private Geräte
   Geschirrspüler, Zweitkühlschränke und andere Geräte im Eigentum der Mieter werden von der Baufirma ohne Entschädigung entsorgt. Natürlich kann der Eigentümer solche Geräte auch zu sich nehmen und im eigenen Keller versorgen. Wer Interesse an weiteren Bauteilen (Küchenmobiliar, Kühlschrank, Backofen etc.) hat, soll sich diesbezüglich mit dem Hausvorstand vor Baubeginn in Verbindung setzen. Die Abgabe ist kostenlos mit der Bedingung, die Bauteile im eigenen Keller zu lagern. Die Verwaltung übernimmt keine Garantie und die Übernahme dieser Bauteile erfolgt ausschliesslich auf das eigene Risiko des Mieters.
   2.9 Übergabe der neuen Küche 
   Nach Abnahme des Bauwerkes durch die Projektleitung (letzter Arbeitstag der entsprechenden Bauetappe) wird die neue Küche der Mieterschaft zur Benutzung übergeben.
   
3. Mängelliste
   Gleichzeitig mit der Übergabe des Bauwerkes erhält die Mieterschaft eine Mängelliste mit dem Auftrag, allfällige Mängel der Projektleitung zu melden.
   
4. Mit diesem Schreiben erhalten Sie eine KOPIE für die Rücksendung an den Hausvorstand. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie der Projektleitung, dass Sie die Auflagen der Projektleitung zur Kenntnis genommen haben.Die Kopie legen Sie bitte umgehend in den Briefkasten von Carmen Fitze, Tittwiesenstrasse 75, 7000 Chur. Besten Dank

Mit freundlichen Grüssen
Baugenossenschaft am Mühlbach Chur

Beilage: KOPIE dieses Schreibens für die Rücksendung

Für die Dauer der Bauarbeiten mussten auf unserem Grundstück sechs Autoabstellplätze für die Arbeiter und Unternehmer erstellt werden.

Spätestens zehn Tage vor Baubeginn musste dem Bausekretariat ein Verkehrskonzept mit Verkehrsaufkommen und -abwicklungen, Zu- und Wegfahrten des Baustellenverkehrs sowie Parkieren von Fahrzeugen bei Bauarbeiten zur Genehmigung durch die Stadtpolizei, Abteilung Verkehrstechnik, eingereicht werden.

Zehn Tage nach Bauvollendung bekam das Bausekretariat den «Entsorgungsnachweis für Bauabfälle und Aushubmaterial».

Baubeginn: 20. März 2023
Bauende: Frühjahr 2024

Das Projekt umfasst die Erneuerung der städtischen Abwasserleitung, das Stromtrassee der IBC Energie Wasser Chur und für die zukünftige Wärmeerschliessung wird eine neue Fernwärmeleitung verlegt. Im Weiteren wird der Strassenoberbau der Tittwiesenstrasse im Abschnitt Ringstrasse–Giacomettistrasse erneuert. Die bestehende Bushaltestelle wird um 80 m in Richtung Giacomettistrasse verschoben und gemäss Behindertengleichstellungsgesetz mit einer 22 cm hohen Haltekante ausgebaut. Die Gas- und Wasserleitung wurden im Jahre 2016 erneuert und bleiben bestehen.

Bauetappen beim Strassenprojekt «untere Tittwiesenstrasse»
Die Bauarbeiten werden in mehreren Etappen ausgeführt.

Als erste Aktion galt es, sämtliche Elektrogeräte und Stromanschlüsse in der Küche auszuschalten. Der vorhandene Kühlschrank wurde in ein Nebenzimmer oder auf den Balkon (verglaster Teil) verlegt. Die Lampen in der Küche und im Korridor wurden demontiert und eine Notbeleuchtung eingerichtet. Als Notkochstelle diente ein Zweiplatten-Rechaud, das von der Bauherrschaft gratis zur Verfügung gestellt wurde.

Gleichzeitig mussten auch alle Sanitäranschlüsse in der Küche getrennt und verzapft werden.

Baumeisterarbeiten
Die Baumeisterarbeiten umfassten folgende Arbeitsabläufe:

• Baustelleninstallation:
  Böden im Korridor mit Floorliner abdecken; Korridorboden (Parkett) musste vor Kratzer geschützt werden;
• Abbrucharbeiten:
  Demontage Einbauküchen inkl. Auflad, Abtransport und Deponie; Abbruch Mauerwerk und Entsorgung Holzschrank im Korridor, Vorhandener Sockel (altes Büffet) abspitzen und entstandene Öffnung beim Korridor zumauern und verputzen; Alle Keramikplatten bei der Küchenkombination entfernen und entsorgen; die zwei Wasseranschlüsse (warm/kalt) seitlich der Arbeitsplatte waren als Sanitäranschlüsse ausser Betrieb und mussten abgetrennt und zugemauert werden.
• Erneuerung:
  Elektroinstallationen leicht verputzen und zumauern;
  Neuer Abrieb (1 mm) in der Küche auf Wände inkl. anschleifen (ca. 20 m2) grundieren;
  neuer Abrieb (1 mm) auf Küchendecke (ca. 8 m2) inkl. anschleifen und grundieren;
  Rückwände beim Küchenmobiliar inkl. «Sideboard» verputzen und «glätten»

Möbelteile V-Line QB robusto mit fugenloser Laserkante; Front edelweiss; Korpusfarbe Kunstharz beschichtet, Arbeitsplatten Naturstein Nero Seta, Rückwände WSP-Glanzdekor Basic

Alle Masse wurden am 18.12.2022 vom Küchenlieferanten am Bau abgenommen.

Küchen:
Decke und Wände reinigen, Neuanstrich mit Silikonharz-Wohnraumfarbe, gebrochen weiss, waschfest, Küchentüre und Türrahmen Seidenglanz-Email hell getönt. Grundreinigung Küchen und Korridore

Korridor:
Wandteil Untergrund reinigen, Neuanstrich mit Silikonharz-Wohnraumfarbe gebrochen weiss, matt, waschfest

Bei den 4-Zi-Whg. an der Tittwiesenstrasse 79 (links) musste die neue Küchenfront um ein Bauteil (Ober- und Unterschrank) wegen dem vorhandenem Kaminaufbau und dem Einbau einer Geschirrspülmaschine reduziert werden. Mit dem Sideboard und dem Zusatzmöbel konnten die fehlenden «Stauräume» wieder annähernd den bisherigen Verhältnissen angepasst werden.

Das Projektteam unter der Leitung von Mathias Kobler, Projektleiter, Carmen Fitze, Hausvorstand und Bauleiterin Tittwiesenstrasse 75–85 und Carlo Caminada, Hausvorstand und Bauleiter) Scalettastrasse 119, 121, 123) freut sich, der Bauherrschaft und vor allem den Mieterinnen und Mietern in den Liegenschaften der Tittwiesenstrasse 75, 77, 79, 81, 83, 85 Chur ein gutes Bauwerk übergeben zu dürfen.

Obwohl mit der Einrichtung der neuen, komfortablen Küchen ein hoher Mehrwert für die Benutzer erreicht wurde, bleibt der monatliche Mietzins unverändert.

Das Projektteam bedankt sich bei der Bauherrschaft am Mühlbach, bei allen am Bau beteiligten Unternehmungen und bei den Mieterinnen und Mietern für die angenehme Zusammenarbeit während der ganzen Umbauphase.

7000 Chur, 2. November 2023
Der Projektleiter: Mathias Kobler